Home Staging für Luxusimmobilien

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Inszenierung: wie am Set, um dem potenziellen Käufer einen unmittelbaren Eindruck von einem Raum und den Emotionen, die er weckt, zu vermitteln. Das Ergebnis einer Mischung von FähigkeitenInnenarchitektur, Fotografie, home decor  – mit einer reichlichen Menge an Takt, Feingefühl und künstlerischer Sensibilität. Während sich Home Staging in Italien als Marketinginstrument für B&Bs, Beherbergungsbetriebe und Mietshäuser zu verbreiten beginnt, ist es im Luxussektor eine unverzichtbare Investition: um die Schönheit und die Qualitäten einer prestigeträchtigen Immobilie aufzuwerten, egal ob es sich um eine Villa mit historischem Wert, eine stilvolle Wohnung, ein Gebäude, das ein Boutique-Hotel beherbergen soll, oder eine gewerbliche Aktivität handelt.

Wir sprechen darüber mit Chiara Reffo, unserer vertrauenswürdigen Stagerin, die sich auf die Valorisierung und Fotografie von Immobilien spezialisiert hat.

Geboren in 1988, ehemalige Bauingenieurin, gebürtig aus dem Gardasee, hat sie zwei große Leidenschaften: das Haus und die Hunde (in ihrem Leben gibt es Neve und Sissi, zwei kleine schwänzelnde Prinzessinnen). Chiara hat sich vor einigen Jahren der Welt des Home Staging genähert, fast durch Zufall. Es war Liebe auf den ersten Blick, und nach zahlreichen Schulungen und Vertiefungskursen verwandelte sie diese in die erste Instanz, die sich der Aufwertung und Fotografie von Immobilien am Gardasee widmet: Garda Home Staging. Die Zusammenarbeit mit uns bei Gardalisa ist mehr als nur eine einfache Kooperation: „In den Jahren meiner Tätigkeit habe ich immer versucht, mich mit Menschen zu umgeben, die die gleiche Vision wie ich haben und die gleichen Werte teilen, sagt Chiara.

Die Beachtung des menschlichen und relationalen Aspekts – so wichtig in einem Beruf, der direkt auf die Gefühle und die Vorstellungskraft abzielt – ermöglicht es, eine Beziehung zu schaffen, in der es nicht nur um Kosten und Ergebnisse geht, sondern auch um Wertschätzung, Vertrauen und gegenseitigen Respekt.

Unser Gespräch mit Chiara bildet den Auftakt zu einer Reihe von Gesprächen, in denen wir die Stimmen und Erfahrungen verschiedener Fachleute und unserer Mitarbeiter bei Gardalisa zusammenbringen, um über alles zu sprechen, was sich um die Welt des Property Finder dreht.

Home Staging: Transversale Kenntnisse

Auf geht’s! Wer ist ein Home Stager? Welche Fähigkeiten bringen sie mit, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu steigern?

Um ein Home Stager zu sein, muss man sicherlich über zahlreiche übergreifende Fähigkeiten verfügen, von der Innenarchitektur bis zur Fotografie, von der Grafik bis zur Dekoration, aber vor allem braucht man Sensibilität, Takt, Feingefühl und Respekt. Man muß in der Lage sein, zu beobachten, ohne zu urteilen, und wissen, wie man über seinen eigenen Geschmack hinausgehen kann. Der Home Stager ist kein Architekt, kein Interior Designer, kein Raumgestalter und kein Bühnenbildner. Er ist ein Fachmann, der es dank seiner übergreifenden Fähigkeiten versteht, ein Haus mit den Augen des potenziellen Käufers zu betrachten und unter den Tausenden von möglichen Maßnahmen, die ihm zur Verfügung stehen, diejenigen auszuwählen, die wirklich effektiv und nützlich sind, um das angestrebte Ziel zu erreichen: den Verkauf eines Hauses!“

Wie funktioniert der Prozess des Home Staging?

Um einen hervorragenden Home Staging Service durchzuführen, sind einige grundlegende Schritte zu beachten.

Als erstes muss eine Vorbesichtigung durchgeführt werden, bei der der Zustand der Immobilie festgestellt, ihre Stärken und Schwächen ermittelt und alle für die Festlegung des Projekts erforderlichen Informationen eingeholt werden. Während der Besichtigung werden neben der planimetrischen Kontrolle auch Fotografien gemacht, die sowohl für die Erstellung des Kostenvoranschlags als auch für die Untersuchung des tatsächlichen Home Staging-Projekts nützlich sind. Die Besichtigung ist auch deshalb von grundlegender Bedeutung, weil sie es uns ermöglicht, uns in die Lage des „potenziellen Käufers“ zu versetzen und beim Betreten der Wohnung zu verstehen, welche Eindrücke sie vermittelt und welche Atmosphäre sie ausstrahlt.

Auf die Inspektion folgt eine Analyse- und Vorbereitungsphase, die für die Erstellung des Kostenvoranschlags nützlich ist, der dann dem Kunden vorgelegt wird.

Nach der Genehmigung des Kostenvoranschlags erfolgt die detaillierte Planung des Home Staging-Projekts, bei der die auszuführenden Arbeiten und die Auswahl der einzubeziehenden Möbel und Accessoires festgelegt werden.

Danach folgt die eigentliche Inszenierung, die bis zum Verkauf der Immobilie im Haus verbleibt. Denn es ist absolut notwendig, dass sich das Haus dem potenziellen Käufer genauso präsentiert, wie es der Öffentlichkeit gezeigt wird.

Am Ende des Projekts findet ein professionelles Fotoshooting statt.

Letzterem kommt daher eine große Verantwortung zu: Er stellt die Visitenkarte der Immobilie dar und wird das Interesse an der Immobilie wecken oder nicht. Der Fotoservice hat nicht nur die Funktion, die Räume zu zeigen, sondern soll dank einer sorgfältigen und spezifischen Anordnung der Bilder in der Galerie der Anzeige auch als „virtuelle“ Vorschau auf die Besichtigung der Immobilie dienen. Auf diese Weise wird es zu einem Werkzeug, das die Zahl der möglichen Besucher abschöpfen und die Besuche auf diejenigen beschränken kann, die wirklich interessiert sind.

Wie man ein Luxusobjekt aufwertet…oder ein exklusives Erlebnis

Was sind die Aspekte des Home Staging für exklusive Häuser und Villen?

Das Home Staging für exklusive Häuser und prestigeträchtige Villen unterscheidet sich in der Praxis nicht sehr von der Arbeit an einer bescheideneren Wohnung, denn, wie ich immer wieder betone, stehen hinter jeder Immobilie Menschen, und ihr Wert ist derselbe, egal ob sie ein Luxushaus oder eine bescheidene Wohnung besitzen.

Daher ist die Sorgfalt, die in ein Projekt für eine Luxusvilla oder eine bescheidene Wohnung fließt, die gleiche.

Was sich jedoch mit Sicherheit ändert, ist der praktische Umgang mit dem „Objekt“, an dem gearbeitet wird. Eine bescheidene Wohnung zeichnet sich beispielsweise häufig durch ein begrenztes Platzangebot aus, was häufig zu Situationen führt, in denen die Räume „überfüllt“ sind oder in denen es keine besondere „Aufmerksamkeit“ für Details in Bezug auf Farben, Kombinationen und Stile gibt. In diesen Fällen muss der Ansatz auch eine Phase der decluttering/Reorganisation und der Beseitigung von Überflüssigem vor dem eigentlichen Home Staging umfassen.

In einem exklusiven Haus oder einer prestigeträchtigen Villa hingegen sind die Räume oft sehr großzügig und werden von spezialisierten Fachleuten hinsichtlich der Innenaufteilung, der Oberflächen und der Einrichtung sorgfältig geprüft; daher ist es sicherlich „einfacher“, ein hervorragendes Ergebnis zu erzielen, ohne Kompromisse eingehen zu müssen.

Ein weiterer Unterschied lässt sich auf praktischer Ebene feststellen, beispielsweise bei der Wahl der Art der Elemente, die in den Aufbau einbezogen werden. In einer exklusiven Residenz oder einer repräsentativen Villa sollte man es vermeiden, zu erkennbare oder auf Billigmarken/-ketten zurückzuführende Stücke einzufügen. Denn alles, auch der Grundriss, muss auf den Zielkäufer abgestimmt sein, damit dieser sich mit der Immobilie identifizieren und wohlfühlen kann.

Ändert sich etwas für wichtige und exklusive Räume, die für gewerbliche Nutzung bestimmt sind? Welche Aspekte sind mit der Inszenierung einer Immobilie verbunden, die ein Boutique-Hotel oder ein Fünf-Sterne-Restaurant werden soll?

Home Staging für Gewerberäume unterscheidet sich eigentlich nicht sehr von Home Staging. Die „Grundregeln“ sind mehr oder weniger dieselben, müssen aber je nach Art des Raumes, der inszeniert wird, unterschiedlich angewendet werden.

Denken wir zum Beispiel an eine Hotelsuite oder eine Wohnung in einer exklusiven Residenz. Das Ziel des Home Staging ist immer, den potenziellen Kunden in die Struktur „hineinzuziehen“. In diesem Fall geht es jedoch nicht so sehr darum, ein Haus zu verschönern, um es zu verkaufen, sondern eine Erfahrung (den Aufenthalt) in einer Struktur zu verkaufen“. Auch hier gilt, dass der Ansatz zur Durchführung der Intervention immer berücksichtigen muss, wer der Zielkunde ist, und die „Produktkommunikation“ an ihn anpassen muss.

Raffinierte Details, die die Fantasie anregen

Welche Besonderheiten sollten bei der Darstellung der Details einer Luxusresidenz hervorgehoben werden: historisch besonders wertvolle Gebäude, Dekorationen, Stuckverzierungen, Panoramaräume?

Jede Luxusresidenz enthält „Schätze“, die hervorgehoben und aufgewertet werden müssen. Genau aus diesem Grund ist es möglich, sie dank einer Inspektion zu erfassen und ein Projekt zu entwickeln, das sie optimal nutzt. Ein sehr wichtiger Aspekt ist sicherlich, sich nicht darauf zu beschränken, sie zu zeigen, sondern sie in Bildern zu erzählen, durch ein Layout, das den neuen Besitzer faszinieren und zum Träumen bringen kann, der sie nach dem Kauf der Immobilie genießen kann. Stellen wir uns zum Beispiel eine Villa mit Seeblick vor… in diesem Fall ist es unerlässlich, einen klaren und sonnigen Tag für die Durchführung des fotografischen Shooting. Oder stellen wir uns ein Haus vor, in dem der Innen- und Außenbeleuchtung große Bedeutung beigemessen wurde. Hier wird es notwendig sein, ein Fotoshooting zu planen und auszuwerten, das die wechselnden Lichtszenarien im Tagesverlauf zeigt. All diese Aspekte zu bewerten und die am besten geeigneten Lösungen zur Aufwertung der Wohnung vorzuschlagen, ist eine der Aufgaben des Home Stagers.

 

Wie bringt man den potenziellen Kunden dazu, sich das Leben in einer Luxuswohnung vorzustellen?

Ein luxuriöses Haus wird mit dem Konzept der Exklusivität assoziiert, daher ist es wichtig, die möglichen Aktivitäten, Erfahrungen und alltäglichen Momente zu erfassen, die der potenzielle Käufer nach dem Kauf dieses speziellen Hauses erleben möchte. Wer eine Villa am See kauft, träumt vielleicht davon, morgens nach dem Aufwachen oder bei Sonnenuntergang am Pool die schöne Aussicht zu genießen. Die Einrichtung und der fotografische Service müssen so konzipiert, geplant und durchgeführt werden, dass sie die Empfindungen und Emotionen vermitteln, die Sie nur und ausschließlich beim Kauf dieses Hauses und nicht eines anderen empfinden können.

Deshalb ist es wichtig, das Layout und das Fotoshooting nicht als zwei getrennte Einheiten zu gestalten, sondern als zwei Elemente, die zusammenarbeiten, um das gewünschte Ziel zu erreichen.

Die Erwartungen einer internationalen Kundschaft

Haben Sie besondere Vorsichtsmaßnahmen bei der Inszenierung von Wohnungen und Häusern, wenn Sie mit einem hauptsächlich ausländischen potenziellen Käufer arbeiten?

Ja, absolut. Bei der Vorbereitung des Verkaufs eines Hauses ist es immer notwendig, eine Vorstudie über den potenziellen Zielkunden durchzuführen, und dieser Aspekt wird in der Regel in Synergie mit dem für den Verkauf zuständigen Fachmann untersucht. Ist der Zielkunde definiert, geht es im nächsten Schritt darum, ein möglichst effektives Layout zu entwerfen. So sollte zum Beispiel besonders darauf geachtet werden, was der „durchschnittliche“ Geschmack des Zielkunden sein könnte, um dann alle Lösungen zu wählen, die im konkreten Fall am besten passen. Es ist jedoch immer zu bedenken, dass wir nie genau wissen können, wer der Käufer sein wird, daher sollte das Layout immer so gestaltet werden, dass das Endergebnis den Geschmack möglichst vieler Menschen trifft.

Kann Home Staging auch Bilder der äußeren Umgebung umfassen?

Ja und nein. Lassen Sie mich das erklären. Bei der Planung und Durchführung eines Home Staging-Projekts gehen wir in der Regel von der zu verkaufenden Immobilie aus, ohne die nicht dazugehörigen Räume „anzufassen“. Was die Bilder betrifft, so könnten wir beschließen, die Gegend, in der sich die Immobilie befindet, im Fotoshooting zu zeigen. Es gibt Fälle, in denen sich die Immobilie in einem privaten Umfeld befindet, wie z. B. in einem Golfclub oder einem exklusiven Dorf; in diesen Fällen müssen wir bei der Durchführung einer Home Staging-Aktion immer die Aufwertung dieser „Gemeinschaftsräume“ berücksichtigen, die einen Mehrwert und ein Element der Exklusivität für die Immobilie selbst darstellen.

Home Staging: die Unterschiede zwischen den Vereinigten Staaten und Italien

Laut den US-amerikanischen Fachleuten, den „Eltern“ des Home Staging, ist es im Laufe der Jahre immer wichtiger geworden, nicht nur Käufer anzulocken, sondern die Immobilie auf dem Markt zu differenzieren – vor allem, wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt -, indem man ihre einzigartige Persönlichkeit zeigt. Welches sind Ihrer Meinung nach die Aspekte, die verbessert werden müssen, um die Wohnung auf dem Markt unter dem Gesichtspunkt des Kaufs und Verkaufs exklusiver zu machen?

Eine kleine Vorbemerkung: Kein Haus ist wie das andere. Jedes Haus ist für sich einzigartig! Eine der Aufgaben des Home Stagers ist es, diese Einzigartigkeit hervorzuheben und zu verstärken. Bei Luxusimmobilien ist es vielleicht noch einfacher, diese Einzigartigkeit zu vermitteln. Der Grund dafür ist, dass der „Wettbewerb“ im Grunde genommen begrenzt ist und dass es für die Art der Immobilie nur schwer möglich ist, eine sehr ähnliche, wenn nicht sogar identische Immobilie in derselben Gegend zu finden. Aus diesem Grund muss man, wie bereits erwähnt, die Stärken der Immobilie hervorheben und dabei immer an den potenziellen Zielkunden denken. Ich glaube, ich teile teilweise den Standpunkt meiner amerikanischen Kollegen: Ja, wir haben heute mehr denn je verstanden, dass ein Objekt umso wahrscheinlicher abgefangen wird, je mehr es das richtige Ziel „anspricht“. Es stimmt auch, dass wir dem Aspekt der „Personalisierung„, der gemessen werden muss, stets große Aufmerksamkeit schenken müssen. Die Seele des Hauses darf nicht entstellt werden. Wie bei allem, muss man wissen, wie man dosiert und den richtigen Kompromiss findet.

Ein weiterer amerikanischer Trend beim Home Staging: Luxusimmobilien werden so perfekt eingerichtet, dass sich die Käufer in sie verlieben und sie am liebsten so kaufen, wie sie sind. Ist dies auch in Italien der Fall?

Das ist genau das, was in Amerika passiert! In Amerika ist Home Staging, das, wenn ich mich recht erinnere, in den 1970er Jahren dank einer Eingebung der fabelhaften Barb Schwarz entstanden ist, die ich letztes Jahr in Mailand kennenlernen durfte, eine echte „Industrie“: Es gibt kein Haus auf dem Markt, vor allem wenn es sich um eine Luxuswohnung handelt, das nicht zuvor mit einer Home Staging-Aktion vorbereitet worden ist.

In Italien ist dies leider noch nicht der Fall. Wir sind noch sehr weit von der amerikanischen Realität entfernt. Es ist noch ein langer Weg zu gehen und es gibt noch viel zu tun. Heute könnte man sagen, dass Home Staging in Italien für alle Wohnungen gilt, aber nicht für alle.

Das liegt daran, dass es einen Mentalitätswandel erfordert, und nicht alle Immobilienfachleute sind dazu bereit.

Im Bereich der Luxuswohnungen hat die Förderung dieser Art von Immobilien in den letzten Jahren sicherlich zugenommen. Endlich sehen wir professionelle Fotos, Videos und Drohnenaufnahmen, gut gestaltete Landingpages usw., aber wir schenken der Vorphase immer noch nicht die richtige Aufmerksamkeit: der Vorbereitung der Wohnung durch Home Staging.

Generell lässt sich jedoch sagen, dass es auch in Italien vorkommen kann, dass ein potenzieller Käufer sich gerade wegen der Art und Weise, wie die Wohnung für den Verkauf vorbereitet und damit gezeigt wurde, dazu entschließt, nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch einen Teil der Inszenierung zu kaufen.

Ein konkretes Beispiel

Können Sie uns von einer Intervention für Gardalisa erzählen?

Lassen Sie uns über die aktuellste sprechen! Es handelt sich um eine große, prestigeträchtige Villa in Lazise, mit einer starken und modernen architektonischen Prägung, mit Blick auf den Gardasee vom Schlafbereich aus.

Sie haben mich in diesem Fall für das Fotoshooting kontaktiert, aber wie ich meinen Kunden immer erkläre, handelt es sich nicht um ein einfaches Shooting.

Die Villa war praktisch in jeder Hinsicht perfekt: Ich habe einige Elemente neu positioniert und kleine Änderungen vorgenommen, um jede einzelne Aufnahme kompositorisch perfekt, aber vor allem vom Bildausschnitt her interessant zu machen.

Eines der Elemente, die bei einer fotografischen Dienstleistung den Unterschied ausmachen, ist das Studium des Bildausschnitts.

Das Wissen, wie man bestimmte Ausschnitte, Ansichten und ungewöhnliche Blicke einfängt, erfordert Zeit und Geduld, aber genau das macht den Unterschied aus.

Natürlich gibt es auch die berühmten „Tricks des Handwerkers“… Dieser Ansatz erfordert mehr Zeit für die Durchführung des Fotoshootings (mehrere Stunden), aber ich kann definitiv sagen, dass es sich lohnt.

Nach dem Fotoshooting ging es dann ans Werk: die Nachbearbeitung der aufgenommenen Bilder. Dieser Schritt ist wesentlich und absolut grundlegend, um ein hervorragendes Ergebnis zu erzielen. Nachbearbeitung bedeutet nicht, die Fotos zu verändern oder künstlich zu machen, aber es ist notwendig, einige Aspekte zu korrigieren, die die Kamera allein nicht bewältigen kann.

Am Ende dieser Phase wählte ich das Fotomaterial aus, organisierte es und lieferte die Fotogalerie einsatzbereit ab!

Vielen Dank an Chiara, dass sie mit uns zusammen war und uns ihre Zeit geschenkt hat!

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