FAQ per i venditori

Ogni proprietario sa che vendere casa è un processo complesso. Comprende la valutazione tecnica, la pubblicizzazione attraverso vari canali e infine la mediazione vera e propria tra le parti. Ciascuno di questi passaggi necessita di professionalità e grande attenzione, al fine di tutelare sia chi vende sia chi compra l’immobile in oggetto. Ogni immobile racchiude in sé una storia unica e noi possiamo raccontarla al meglio.

La risposta più corretta è “solitamente no”. Le così dette “spese notarili” di una compravendita immobiliare sono il compenso che il Notaio in qualità di Pubblico Ufficiale richiede per la redazione del rogito e la sua successiva trascrizione in Conservatoria. L’articolo 1475 del Codice Civile stabilisce che dette spese siano a carico dell’acquirente, salvo accordo tra le parti che disponga diversamente.

Nella maggior parte dei casi, chi vende non è tenuto a pagare alcuna tassa. Tuttavia, possiamo segnalare almeno due condizioni che comportano il pagamento di un’imposta sulla plusvalenza generata dalla vendita, ovvero sulla differenza tra il valore di acquisto e quello di rivendita. Infatti, se l’immobile viene venduto entro i 5 anni dall’acquisto e in questi anni non ha svolto funzione di abitazione principale per alcuno dei membri della famiglia, la legge prevede che venga applicata una tassazione pari a circa il 20% della sola plusvalenza.

Prima considerazione: i potenziali acquirenti comprano innanzitutto il modo in cui una casa viene raccontata e la persona che racconta questa storia. Presentare al meglio l’immobile ed essere professionalmente credibili, ovvero imparziali e competenti, è fondamentale. Concordiamo con quanto scritto da Oscar Wilde: “non c’è una seconda occasione per fare una buona prima impressione” e pertanto ci prendiamo cura di ogni immobile per esaltarne le potenzialità mantenendo comunque un approccio realistico.

Riteniamo che la miglior tutela per il proprietario sia quella di poter sviluppare un pensiero critico e consapevole durante tutto il processo di vendita. Per poter fare questo è necessario che egli abbia a disposizione informazioni presentate con obiettività avvalorate da spiegazioni concrete. Ci piace essere diretti e promettere solo quello che possiamo mantenere: impegnarsi per tutelare i nostri clienti è senza dubbio in cima ai nostri obiettivi.

Quando valutiamo di aggiungere una nuova proprietà al nostro portfolio, dedichiamo sempre molta cura nella creazione della “cartella documenti”. Una volta verificata l’identità del proprietario, richiediamo quindi tutto ciò che verosimilmente sarà necessario per l’atto notarile. Anche se la documentazione varia a seconda della tipologia di proprietà (c’è molta differenza tra le procedure tipiche per un lotto edificabile o per una villa ottocentesca) non possono mai mancare: atto di proprietà, documentazioni catastali, e attestato di prestazione energetica.

Ci sono due tipologie di certificazione che sono spesso menzionate in ambito immobiliare, e sono quella di “agibilità” e quella detta “energetica”, più correttamente definita “attestato di prestazione energetica” o APE.

La prima sostituisce l’ex certificato di abitabilità e non è sempre necessaria per concludere l’atto di compravendita. Dal 2009 invece l’APE va obbligatoriamente allegato all’atto notarile e, soprattutto per gli immobili più vecchi, comporta anche la redazione di una planimetria aggiornata allo stato di fatto.

Dal punto di vista commerciale, un immobile può essere valutato considerando due macro-categorie: gli aspetti intrinseci e quelli estrinseci. Tra i primi rientrano le caratteristiche dell’edificio, come ad esempio la tipologia di immobile, lo stato di conservazione, la metratura, le finiture. Allo stesso tempo è necessario valutare aspetti esterni ma imprescindibili: zona, accessibilità, servizi e, non di minor importanza, la richiesta del mercato. Spesso infatti l’ultima parola spetta proprio all’acquirente: “chi domanda, comanda”.

Una volta firmato l’atto notarile, esso sarà trascritto in Conservatoria dal notaio entro pochi giorni, in questo modo si completa il processo di compravendita. Dopo circa un mese il notaio fornisce una copia autentica a entrambe le parti. Noi continuiamo a essere disponibili per i nostri clienti, anche dopo questa fase. E considerando la situazione, ci permettiamo di darvi un consiglio: questo è il momento di festeggiare!

In Italia sono a carico del venditore la metà delle provvigioni mediazione per la compravendita, il che si traduce nel 3% (o più) sull’effettivo prezzo pagato dall’acquirente. Questa spesa comprende anche tutte le operazioni di marketing e l’assistenza in ogni fase della compravendita. Sono a carico del venditore anche eventuali costi per produrre al notaio la documentazione necessaria all’atto: l’ISTAT stima che almeno il 70% degli immobili in Italia abbia più di trent’anni e questo spesso implica la necessità di piccoli adeguamenti catastali.

Al di là del mero valore economico, una casa può definirsi di lusso, o di pregio, quando soddisfa due principi socioeconomici: la “scarsità” e la “reattanza psicologica”. Questo significa che è la percezione del valore dell’immobile a fare la differenza e non il suo valore di stima. In altre parole, l’acquirente deve percepire l’esclusività dell’esperienza, la scarsità di alternative di pari livello e quindi la limitata disponibilità temporale del bene in sul mercato. Proporre l’immobile con la giusta immagine è il primo passo per ottenere questo.

Rivolgersi al mercato estero, compreso quello russo, è un’attività consolidata per noi. Il nostro sito è accessibile in più lingue e i nostri immobili sono pubblicizzati anche all’estero attraverso vari canali. Intercettata la richiesta del cliente, siamo in grado di offrirgli una consulenza esclusiva: grazie alla nostra rete di consulenti fidati, possiamo inoltre affrontare qualsiasi esigenza che riguardi rapporti legislativi e burocratici a livello internazionale.

Come abbiamo visto, il concetto di “lusso” ruota attorno alla percezione del valore dell’immobile e alla sua esclusività. Pertanto, è molto importante curare ogni aspetto della comunicazione, iniziando dal canale visivo. Un intervento di home staging e un servizio fotografico professionale sono però solo il primo passaggio per creare un’immagine credibile sia dell’immobile sia del proprietario venditore. Chi si affida a professionisti può infatti contare sull’imparzialità del mediatore, che è sinonimo di tutela anche per l’acquirente.